Month: August 2019
賃貸物件の又貸しを行ってはいけない理由とは?

賃貸物件で日常生活をおくるためには、持ち家とは異なったルールに従う必要があります。例えば賃貸マンションのなかには、学生向きの物件から看取できるように、学生や女子学生に居住を限定している場合が珍しくありません。これは貸主の意向で、賃料の延滞のリスクが少ない学生層にターゲットをしぼって事業展開しているというマーケティング戦略を見ることが出来ます。賃貸物件ごとに色々なローカルルールが設定されていますが、消費者契約法などの消費者保護関連法規などの強行法規に違反しないかぎり、契約自由の原則のもとで効力を認められています。 これに対して、賃貸物件では全般的に禁止されている事項が民法などに規定されているのは御存知でしょうか。代表的なものに賃貸借契約時の又貸しの禁止というものがあります。又貸しとは借主がさらに別の第三者に貸し出して賃料を収受するというものです。賃貸物件において又貸しは、規約の有無に関係なく、契約違反を構成し違約金の対象になったり、最悪の場合退去命令の主要な根拠になる場合があるわけです。 又貸しは民法第612条において、転貸行為として規制されており違約金の支払いどころか、直ちに契約を解除し貸主からの退去命令に正当化事由を与えるものです。転貸の事実が認められれば契約違反による退去命令すらも民法が規定しているのは、又貸しには貸主と借主の信頼関係を根本的に破壊する側面を有しているからです。 厳密に言えば又貸しに該当するのかは、微妙な問題になりますが貸主と借主の間でトラブルになりやすいのがカップルが同棲を行う場面です。カップルで同棲を始める場面を想定する場合、家賃の相互負担をすることがあり得ますが、又貸しというのは現実的には可能性が少ないとの反論も予想されるところです。 この点貸主、つまりオーナー側からすると、入居時に借主の審査を行っているにもかかわらず、借主の一方的な事情変更でカップルで同棲を開始すると、騒音トラブルを初めとして迷惑行為の温床になる可能性は否定できません。また賃貸物件が単身者中心の賃貸物件であれば、日常生活のなかで隣人とのトラブルが発生するリスクは一層高くなります。 又貸しには厳密には該当しない場合でも、カップルでの同棲を前提に入居審査を通過しているときはともかく、入居後にカップルで同棲を開始することは、貸主から又貸し事例と判断されて退去を迫られる事態もありえます。又貸しはもちろんダメですが、カップルでの同棲は貸主の承諾を得るのがエチケットです。

2019年08月26日
住宅ローンの審査に通るために必要なこととは?

分譲マンションや一戸建て住宅を購入するときには、巨額の資金計画をたてることが必須です。マイホームを購入する場面では、ひとまずまとまった現金が必要になります。手持ちの貯蓄や資産で一括払いをできるのはむしろ例外的で、銀行などの金融機関で住宅ローンを利用するのが一般的なスタイルになります。 具体的には頭金を工面したりして不足分を住宅ローンで補うのが典型的です。しかし実際に融資を受けるには金融機関などの審査を通過することが前提になります。巨額の融資になるだけに、厳密な審査を受けることになり、通過できなければ分譲マンションや戸建て住宅などのマイホームの夢を諦めなければならないことも。そこで住宅ローンの審査を通過するために注意するべき事項はどこにあるのか、検討してみましょう。 住宅ローンの審査は金融機関が実施する事前審査と、正式申込みの後に実施される本審査の二段構えで実施されることになるのが特徴です。第一段階では、購入する不動産の価額やローンで融資を受ける人の信用度などが対象になります。信用度とは主に収入を意味していますが、より具体的には住宅ローンを返済できるだけの収入を見込めるか・想定する金利の元で年間の返済負担額が年収の何割にあたるのか、などの事情を広く含みます。住宅ローンの適正な目安は年収の7-8倍程度と考えられているので、最近では将来の破綻を防止するべく厳しく判断される傾向があります。 第一段階を通過しても、正式な申し込みとともに第二段階の本審査を通過する必要があるのです。この第二段階では、より厳密に判断されることになり対象項目も幅広くなります。完済時の年齢や契約者の勤続年数や雇用形態・勤務先の事業内容や将来性、用意できる頭金と融資希望額との兼ね合いや健康状態などが考慮されます。これらの要素は、契約者の年齢や健康状態、契約者の経済状態全般、頭金や融資額、金利の妥当性などをピックアップできます。これらの要素は大きく分けると、契約者自身と経済状況、そして想定している住宅ローンの内容など3つの範疇に分類することが可能です。 これらの条件を全て充足できれば、ほぼ問題なく住宅ローンの審査を通過することが出来るでしょう。しかしどれかの要素に不安があるときは、別の要素で補完することが必要になります。例えば年齢がネックになる場合には、頭金の比率を高くして、不動産購入のための融資額を少なくするなど、不備をカバーすることがポイントになるわけです。

2019年08月07日