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賃貸物件の又貸しを行ってはいけない理由とは?

2019年08月26日

賃貸物件で日常生活をおくるためには、持ち家とは異なったルールに従う必要があります。例えば賃貸マンションのなかには、学生向きの物件から看取できるように、学生や女子学生に居住を限定している場合が珍しくありません。これは貸主の意向で、賃料の延滞のリスクが少ない学生層にターゲットをしぼって事業展開しているというマーケティング戦略を見ることが出来ます。賃貸物件ごとに色々なローカルルールが設定されていますが、消費者契約法などの消費者保護関連法規などの強行法規に違反しないかぎり、契約自由の原則のもとで効力を認められています。

これに対して、賃貸物件では全般的に禁止されている事項が民法などに規定されているのは御存知でしょうか。代表的なものに賃貸借契約時の又貸しの禁止というものがあります。又貸しとは借主がさらに別の第三者に貸し出して賃料を収受するというものです。賃貸物件において又貸しは、規約の有無に関係なく、契約違反を構成し違約金の対象になったり、最悪の場合退去命令の主要な根拠になる場合があるわけです。

又貸しは民法第612条において、転貸行為として規制されており違約金の支払いどころか、直ちに契約を解除し貸主からの退去命令に正当化事由を与えるものです。転貸の事実が認められれば契約違反による退去命令すらも民法が規定しているのは、又貸しには貸主と借主の信頼関係を根本的に破壊する側面を有しているからです。

厳密に言えば又貸しに該当するのかは、微妙な問題になりますが貸主と借主の間でトラブルになりやすいのがカップルが同棲を行う場面です。カップルで同棲を始める場面を想定する場合、家賃の相互負担をすることがあり得ますが、又貸しというのは現実的には可能性が少ないとの反論も予想されるところです。

この点貸主、つまりオーナー側からすると、入居時に借主の審査を行っているにもかかわらず、借主の一方的な事情変更でカップルで同棲を開始すると、騒音トラブルを初めとして迷惑行為の温床になる可能性は否定できません。また賃貸物件が単身者中心の賃貸物件であれば、日常生活のなかで隣人とのトラブルが発生するリスクは一層高くなります。

又貸しには厳密には該当しない場合でも、カップルでの同棲を前提に入居審査を通過しているときはともかく、入居後にカップルで同棲を開始することは、貸主から又貸し事例と判断されて退去を迫られる事態もありえます。又貸しはもちろんダメですが、カップルでの同棲は貸主の承諾を得るのがエチケットです。